Białołęka wcale nie najtańsza mieszkaniowo? Agent nieruchomości Warszawa pokazuje aktualny ranking dzielnic
Niedawno stołeczna agencja nieruchomości NieruchomosciSzybko.pl analizowała dokładnie metraż warszawskich mieszkań sprzedanych w 2024 r. Tak duże opóźnienie analizy wiązało się z faktem, że GUS dopiero jesienią 2025 r. opublikował podsumowane, roczne statystyki z rejestrów cen nieruchomości. Jednak w przypadku samej Warszawy, na podsumowanie informacji przesyłanych przez notariuszy możemy liczyć znacznie szybciej. Warszawski ratusz niedawno poinformował między innymi, ile kosztowały przeciętnie mieszkania sprzedawane na terenie Warszawy w pierwszej połowie 2025 roku. Warto przyjrzeć się informacjom na ten temat – również z uwzględnieniem danych, które dotyczą poszczególnych dzielnic stołecznego miasta. Sytuacji przygląda się Leszek Markiewicz, znany i sprawdzony agent nieruchomości Warszawa.
Artykuł w dużym skrócie:
- Dane na temat cen używanych mieszkań z miasta Warszawa sprzedanych w I poł. 2025 roku, mówią nam więcej niż w przypadku rynku pierwotnego. Pamiętajmy, że w rejestrze cen nieruchomości znajdziemy tylko informacje o przeniesieniach własności gotowych mieszkań deweloperskich dokonanych w danym okresie (bez umów deweloperskich).
- Zgodnie z danymi stołecznego ratusza, w I poł. 2025 r. przeciętne używane mieszkanie z Warszawy kosztowało 17 185 zł/mkw. To oznaczało spadek względem II poł. 2024 r. (17 797 zł/mkw.) i jednocześnie roczny wzrost w stosunku do I poł. 2024 r. (16 971 zł/mkw.).
- Stołeczna Białołęka w I poł. 2025 r. była niemal najtańszym warszawskim rynkiem wtórnym ze średnią transakcyjną ceną używanego metrażu na poziomie ok. 13 800 zł/mkw. Znacznie „tańsza” okazała się Wesoła, ale tamtejszy rynek jest bardzo mały.
Poniżej zostały zaprezentowane między innymi dane na temat wszystkich dzielnic Warszawy.
Dane o nowych mieszkaniach niestety mogą zwieść …
Ciekawe informacje na temat cen sprzedaży stołecznych mieszkań w I poł. 2025 roku, pochodzą z lokalnego rejestru cen nieruchomości. To oznacza nie tylko transakcyjny charakter tych statystyk oraz ich wiarygodność popartą aktami notarialnymi, ale również pewne ograniczenie dotyczące rynku pierwotnego. Mianowicie, musimy pamiętać, że rejestr cen nieruchomości w przypadku rynku pierwotnego obejmuje tylko sprzedaż nowych i ukończonych lokali mieszkalnych. Umowy deweloperskie dotyczące dopiero budowanych „M”, nie są uwzględniane w RCN-ie. „Ukończone mieszkania pojawią się w tej bazie (jako sprzedane) dopiero wtedy, gdy po zakończeniu budowy dojdzie do przeniesienia ich własności w ramach wykonania umowy deweloperskiej” – tłumaczy Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).
Średnia cena 1 mkw. zależy od preferencji nabywców
Opisywana wyżej sytuacja tłumaczy, dlaczego w pierwszej połowie 2025 r. średnia transakcyjna cena 1 mkw. stołecznego mieszkania deweloperskiego (15 120 zł) była wyraźnie mniejsza od analogicznej średniej z rynku wtórnego (17 185 zł). Po prostu, na rynku pierwotnym w I i II kw. 2025 r. dość często przenoszono własność tych mieszkań, w przypadku których umowy deweloperskie były zawierane na nieaktualnych obecnie warunkach cenowych (np. z I poł. 2023 r.). „Statystyki dotyczące stołecznego rynku wtórnego są zatem bardziej reprezentatywne” – uważa Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).
Analizując nieco głębiej statystyki dotyczące rynku wtórnego miasta Warszawa widzimy, że w I poł. 2025 r. używane stołeczne mieszkanie miało średnią cenę sprzedaży wynoszącą 17 185 zł/mkw. Tym samym, widoczny był spadek względem II poł. 2024 r. (17 797 zł/mkw.) i jednocześnie roczny wzrost w stosunku do I poł. 2024 r. (16 971 zł/mkw.). Powyższe zmiany dobrze korespondują z sytuacją rynkową. Mianowicie, w drugiej połowie 2024 r. widoczny był większy udział zamożniejszych nabywców na rynku lokali mieszkalnych. Z kolei poprawa warunków kredytowych już w I poł. 2025 r. zachęciła nieco mniej majętnych nabywców mieszkań. „Warto pamiętać, że na średnią transakcyjną stawkę za 1 mkw. prócz trendów cenowych (podwyżki/obniżki) wpływa popularność lokali z różnych segmentów rynku” – zwraca uwagę Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).
Białołęka pozostaje „najtańsza” wbrew statystykom?
Średnia cena 1 mkw. lokali mieszkalnych sprzedanych w Warszawie jest oczywiście wypadkową średnich wyników z poszczególnych dzielnic oraz ich udziału w całym obrocie rynkowym. Dzięki danym z wykresu wiemy, jak wyglądała w poszczególnych częściach Warszawy średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanych mieszkań z I poł. 2025 r. Poniższy wykres przedstawia dane, których źródłem podobnie jak poprzednio jest Biuro Strategii i Analiz Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa. „Wykres obejmuje wyłącznie używane mieszkania – z przyczyn, o których była mowa już wcześniej. Mówimy o średniej cenie transakcyjnej dotyczącej wszystkich używanych mieszkań, a więc niezależnie od metrażu” – dodaje Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).
Zgodnie z przypuszczeniami, najdroższym używanym metrażem (średnio ok. 23,3 tys. zł) w I poł. 2025 r. cechowało się warszawskie Śródmieście. Próg 20 tys. zł za 1 mkw. przekroczył jeszcze tylko Żoliborz, a Wilanów zatrzymał się na tej granicy. Stołeczną średnią ze względu na spory obrót rynkowy podwyższały również takie stosunkowo „drogie” dzielnice, jak Mokotów oraz Wola (średnia cena 1 mkw. – ok. 18,5 tys. zł). Na przeciwnym biegunie znajdziemy wyjątkowo „tanią” Wesołą (12,1 tys. zł). Trzeba jednak pamiętać, że tamtejszy rynek mieszkaniowy jest mały. Zupełnie inna sytuacja dotyczy Białołęki, w której używany metraż również jest znacznie tańszy od warszawskiej średniej (wynik z I poł. 2025 roku – ok. 13,8 tys. zł), a wielkość oferty rynkowej nie pozostawia pola do narzekań. „Osoby poszukujące niedrogich jak na warunki warszawskie używanych mieszkań, powinny również zwrócić uwagę chociażby na ofertę z Ursusa i Targówka” – podsumowuje Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).
