Inwestowanie w nieruchomości: co warto wiedzieć (FAQ)?
W swojej książce (Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach) starałem się przedstawić ważne informacje o charakterze prawnym i praktycznym. Oczywiście taki sposób prezentacji porad nie wyczerpuje wszystkich ważnych pytań. Właśnie dlatego poniżej przedstawiłem wybrane pytania dotyczące sposobów inwestowania w nieruchomości. Moje odpowiedzi prezentują dodatkowe i przydatne informacje, które powinien znać początkujący inwestor. Dotyczą one nie tylko kwestii stricte prawnych, ale również innych ważnych aspektów, których nie poruszyłem wcześniej w ramach mojej książki. Taka lista często zadawanych pytań (FAQ – ang. Frequently Asked Questions) raczej nie rozwieje wszystkich wątpliwości, jakie mają początkujący inwestorzy. Tym niemniej, mam nadzieję, że poniżej znajdziesz ciekawe odpowiedzi na dręczące Cię pytania.
Jak ocenić, czy inwestycja w nieruchomości jest zyskowna?
Jako punkt odniesienia powinieneś brać pod uwagę stopę zysku zapewnianą przez lokaty oraz bezpieczne obligacje skarbowe. Taką stopę porównaj do szacowanej stopy zysku z kapitału zainwestowanego w nieruchomości. Pamiętaj, że w przypadku lokat i obligacji trzeba uwzględnić podatek Belki. Weź pod uwagę również ilość czasu i wyceń każdą godzinę poświęconą na inwestowanie. Jako przykładową sumę możesz przyjąć na przykład stawkę godzinową, którą otrzymałbyś w pracy albo kwotę, na jaką wyceniasz swój wolny czas.
Czy inwestycyjny zakup zadłużonego mieszkania to dobry pomysł?
Niekiedy pojawiają się oferty sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych należących do osób, które popadły w długi. Tacy dłużnicy liczą między innymi na to, że dzięki szybkiemu załatwieniu transakcji zdołają uniknąć egzekucji komorniczej oraz licytacji nieruchomości. Właśnie dlatego część zadłużonych właścicieli mieszkań jest skłonnych zaproponować atrakcyjną cenę sprzedaży. Przed podpisaniem jakichkolwiek umów z takimi osobami, trzeba koniecznie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Jeżeli znajduje się tam hipoteka, to niestety będzie ona obciążać Twoje mieszkanie również po zakupie. Hipoteka „podążą” bowiem za nieruchomością. To zasada, o której powinieneś zawsze pamiętać.
Sygnałem alarmowym jest również wpis w księdze wieczystej dotyczący zajęcia komorniczego. Jeśli zakupimy nieruchomość z takim wpisem, to komornik nawet po zmianie właściciela będzie mógł prowadzić egzekucję związaną z wcześniejszym zajęciem. Przy ustalaniu ostatecznej ceny mieszkania można uwzględnić ryzyko prawno-finansowe oraz wartość zobowiązań obciążających nieruchomość. Początkującym inwestorom odradzam jednak zakupy mieszkań, które są obciążone hipoteką lub zajęte przez komornika.
Ostrożność powinieneś zachować również przy kupowaniu mieszkań z licytacji komorniczej. W przypadku takich nieruchomości mieszkaniowych, czasem pojawiają się bowiem kłopoty związane z eksmisją dotychczasowych właścicieli oraz ich domowników. Nie zmienia tego fakt, że samo postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości po licytacji stanowi tytuł wykonawczy wystarczający dla komornika.
Czy jako inwestor nieposiadający odpowiedniego kapitału jestem skazany na kredyt bankowy?
W opisywanej sytuacji, kredyt z banku nie jest jedynym rozwiązaniem. Pożyczki pozabankowe z góry skreślam, ponieważ ich koszt jest wysoki nawet w przypadku krótkotrwałego wykorzystania pieniędzy (np. podczas flipu mieszkaniowego). Pamiętaj jednak, że czasem istnieje możliwość znalezienia innego inwestora, który wyłoży brakującą sumę i nabędzie razem z Tobą mieszkanie lub inną nieruchomość na zasadzie współwłasności ułamkowej. Powinna to być sprawdzona osoba, z którą dobrze się dogadujesz. W przeciwnym razie, mogą pojawić się bowiem pewne problemy.
W tym kontekście, dobry przykład stanowi kwestia sprzedaży nieruchomości. Jeżeli razem z drugim współwłaścicielem ułamkowym nie porozumiesz się co do momentu odsprzedaży domu, gruntu lub lokalu, to pojawią się spore kłopoty. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują bowiem, że w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Taką niestandardową czynnością wymagającą jednomyślności jest również sprzedaż nieruchomości. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli się na nią nie zgadza, to spór ewentualnie może rozstrzygnąć sąd cywilny.
Na czym polega usługa zarządzania najmem?
W ostatnich latach na krajowym rynku pojawiło się wiele firm, które oferują właśnie taką usługę. Jest ona adresowana do tych właścicieli mieszkań, którzy ze względu na brak czasu nie mogą lub nie chcą na bieżąco zarządzać wynajmowanym mieszkaniem. Firma zarządzająca najmem zajmuje się między innymi poszukiwaniem kolejnych lokatorów, zawieraniem z nimi umów i usuwaniem drobnych usterek. Będzie ona również przelewała na Twoje konto czynsz pobrany od lokatora.
Warto nadmienić, że zlecenie firmie zarządzania wynajmem kilku mieszkań nie zwalnia ich właściciela z obowiązku rozliczania czynszów w ramach działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie, fiskus może potraktować taką sytuację jako dowód na profesjonalny i komercyjny charakter prowadzonego wynajmu.
Zarządzanie wynajmem jest oczywiście odpłatne. W zależności od firmy oferującej taką usługę, liczby powierzonych mieszkań i wybranego pakietu, właściciel lokalu będzie musiał zrezygnować z 7% – 15% czynszu. Część poniesionych kosztów zarządzania można później odzyskać w ramach niższego podatku dochodowego.
Jeżeli zainteresowały Cię powyższe informacje, to zachęcam do zakupu książki „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach„, która posiada bardzo dobre opinie (na przykład na portalu Empik).
Szukasz ciekawej nieruchomości inwestycyjnej? Skontaktuj się ze mną! Z przyjemnością odpowiem na Twoje pytania.
