Inwestycja w nieruchomości zabytkowe – co warto wiedzieć?
Moja książka „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach” zawiera ciekawe informacje o inwestycjach w nieruchomości. Poniżej prezentuję jej fragment o inwestowaniu w nieruchomości zabytkowe.
Posiadacze większego kapitału na pewno powinni zainteresować się niektórymi budynkami o charakterze zabytkowym. Oczywiście, nie chodzi tutaj o zabytki najwyższej klasy, ponieważ takie nie są możliwe do kupienia. Warto jednak pamiętać, że po całej Polsce jest rozsianych całe mnóstwo pałaców i dworków. Przykład stanowi dworek w Sochaczewie. Dobrze znam tę nieruchomość, ponieważ miałem przyjemność pośredniczyć w jej sprzedaży. Sporym atutem wspomnianego dworku na pewno jest fakt, że grywał w nim Fryderyk Chopin urodzony w pobliskiej Żelazowej Woli.
Dworek w Sochaczewie – przykład nieruchomości zabytkowej
Sochaczewski dworek liczący 596 mkw. z działką o powierzchni 2100 mkw. można było kupić za około 1,2 mln zł. Czy to dużo? Wydaje się, że nie zważywszy na klasę zabytku. Wspomniany dworek podobnie jak wiele innych zabytków wymagał jednak sporych nakładów remontowych i prac wykonanych z poszanowaniem historycznej architektury. Nie jest jednak powiedziane, że inwestor musi wydatkować na zabytkową nieruchomość kolejne miliony złotych. Pamiętaj, że czasem może pojawić się kolejny nabywca zainteresowany wykonaniem kompleksowego remontu albo jego dokończeniem.
W przypadku wspomnianego dworku, mógłby być to na przykład zamożny pasjonat muzyki Chopina, przedsiębiorca planujący otwarcie ekskluzywnego hotelu ze SPA albo inwestor zainteresowany wykorzystaniem wnętrz dworku jako miejsca do bankietów. Powinieneś pamiętać, że wpływ na wycenę nieruchomości zabytkowej ma nie tylko jej historia. Koneserzy zwracają też uwagę na walory architektoniczne, spójny styl budynku (np. neoklasyczny) i nazwisko jego projektanta – o ile oczywiście można je zidentyfikować z całą pewnością.
ZWRÓĆ UWAGĘ:
Pytanie o sprzedaż dworku lub podobnej nieruchomości warto kierować nawet jeśli jej obecny właściciel aktualnie nie wystawił żadnego ogłoszenia.
Mniej znane dworki i pałace, których trzeba szukać w mniejszych miejscowościach to oczywiście nie jedyny wybór dla osoby zainteresowanej zabytkowymi nieruchomościami. Nie wolno również zapominać o kamienicach położonych blisko centrum miast o średniej i dużej wielkości. Osoby, których nie stać na wykupienie całych kamienic, mogą pomyśleć o udziale w budynku albo nawet zakupie pojedynczych lokali. Trzeba jednak pamiętać o uprzednim zbadaniu sytuacji prawnej oraz kwestii dotyczących ewentualnych najemców. Dotyczy to również sytuacji, w których inwestor nie zamierza długoterminowo zarabiać na najmie. Czasem okazuje się jednak, że automatyczne wstąpienie w zawarte wcześniej umowy najmu to wcale nie największy kłopot.
ZWRÓĆ UWAGĘ:
Nowy właściciel nieruchomości z mocy prawa staje się stroną wcześniej zawartych umów najmu. Przed zakupem, warto dobrze przejrzeć te umowy.
W przypadku zabytków uważajmy nie tylko na reprywatyzację
Najważniejsze problemy prawne związane z kamienicami, pałacami oraz dworkami mogą w praktyce dotyczyć nieuregulowanego statusu gruntu pod budynkiem albo ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych. Właśnie dlatego każdy inwestor powinien dokładnie zbadać stan prawny nieruchomości. Analiza samej księgi wieczystej raczej nie będzie wystarczająca. Warto również sprawdzić np. wykaz działek objętych roszczeniami reprywatyzacyjnymi, a nawet doniesienia medialne dotyczące konkretnej nieruchomości.
Dlaczego pomimo ewentualnych problemów z najemcami oraz stanem prawnym wspominam o zabytkowych nieruchomościach? Między innymi dlatego, że nieruchomości zabytkowe zapewniają dużą stopę zwrotu po odsprzedaży. Taki zysk może być nawet kilka razy wyższy niż w przypadku typowych działek, lokali i domów. Mówimy o procentowej stopie zysku, czyli kwocie odniesionej do ceny nabycia oraz poniesionych nakładów.
Oczywiście na kupca czasem trzeba będzie dość długo poczekać, bo kamienica albo dworek nie jest typową propozycją mieszkaniową. Właśnie dlatego bardzo użyteczna okazuje się pomoc doświadczonego agenta, który potrafi dobrze wypromować nietypową nieruchomość, a nawet posiada kontakty wśród potencjalnych nabywców. Pamiętaj, że mówimy o specyficznej grupie docelowej. W zdecydowanej większości przypadków, będą to zamożni inwestorzy prywatni albo przedsiębiorcy zamierzający nabyć zabytek w celach budowania wizerunku (np. jako siedzibę) lub prowadzenia działalności usługowej.
Jeżeli potrzebowałbyś pomocy przy sprzedaży zabytkowej nieruchomości, to skontaktuj się ze mną. Nieruchomości zabytkowe to od lat obszar mojego działania.
ZWRÓĆ UWAGĘ:
W przypadku dworków, lokalizacja również jest ważna. Najlepiej, jeśli nieruchomości zabytkowe znajdują się blisko większego miasta. Sochaczew koło Warszawy to dobry przykład.
Nieruchomości zabytkowe: trzeba skorzystać z pomocy ekspertów
Jeszcze przed zakupem nieruchomości zabytkowej, trzeba zwrócić baczną uwagę na dwie dodatkowe kwestie. Pierwsza z nich to oczywiście stan techniczny danego budynku. Warto skorzystać z opinii specjalisty, który dostrzeże np. kiepski stan drewnianych sufitów, konieczność zupełnej renowacji więźby dachowej albo problemy z zawilgoconymi ścianami.
Taka dokładna analiza stanu technicznego budynku będzie stanowiła podstawę do stworzenia kosztorysu remontowego. Warto go wykonać z dwóch względów – nawet jeśli nie planujesz kosztownych prac remontowych. Taki dokument z pewnością zainteresuje potencjalnego nabywcę i może być argumentem na rzecz transakcji (odsprzedaży). Musisz zdawać sobie sprawę, że w razie planowanej odsprzedaży osoba lub firma zainteresowana nieruchomością i tak zleci szczegółowe badanie stanu technicznego zabytkowego budynku. Tak więc problemów dotyczących kamienicy lub dworku na pewno nie uda się ukryć. Na szczęście wielu inwestorów jest przygotowanych na zły stan techniczny i od razu zakłada konieczność poniesienia sporych wydatków.
ZWRÓĆ UWAGĘ:
Kosztorys dotyczący zabytkowej nieruchomości, powinien uwzględniać wydatki związane z utrzymaniem historycznej specyfiki budynku.
Ewentualne utrudnienia związane z ochroną zabytków to druga kwestia, na którą musisz zwrócić uwagę. Pamiętaj, że chodzi nie tylko o kwestie czysto formalne, ale również o konieczność wykorzystywania podczas remontów i renowacji odpowiednich materiałów oraz urządzeń. Przykładowo – nowe okna, które trzeba będzie wstawić do dworku z połowy XIX wieku, powinny dobrze komponować się z historyczną architekturą. Prawdopodobnie będzie to oznaczało konieczność złożenia drogiego oraz indywidualnego zamówienia. Pamiętaj, że konieczność utrzymania jednolitego i historycznego stylu budynku wiąże się nie tylko z wymaganiami konserwatora zabytków. Na tę kwestię często zwracają uwagę również nabywcy w razie odsprzedaży.
Jeżeli zainteresowały Cię powyższe informacje, to zachęcam do zakupu książki „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach„, która posiada bardzo dobre opinie (na przykład na portalu Empik).
Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży nieruchomości zabytkowej? Skontaktuj się ze mną! Z przyjemnością odpowiem na Twoje pytania.
