Najlepszy agent nieruchomości radzi: jak powinna wyglądać wycena?
Wielu stołecznych agentów nieruchomości twierdzi, że są najlepszymi specjalistami. Oczywiście taka sytuacja jest niemożliwa, o czym świadczą oceny wystawiane przez byłych klientów różnych pośredników (również w Google). Niewielu warszawskich agentów nieruchomości oraz agencji może się pochwalić maksymalną oceną punktową w ramach wyszukiwarki Google i usługi Moja Firma. Prowadzona przeze mnie agencja NieruchomosciSzybko.pl należy do grona nielicznych, które do tej pory nie uzyskały żadnych negatywnych lub choćby neutralnych opinii klientów. Przekłada się to na najwyższą możliwą do uzyskania ocenę widoczną w Google (sprawdź). Podobna sytuacja dotyczy również usług prowadzonych jako „Leszek Markiewicz – Agent Nieruchomości w Warszawie”. Sądzę zatem, że mogę bez fałszywej skromności nazwać się najlepszym agentem nieruchomości albo co najmniej jednym z najlepszych w Warszawie. Z myślą o osobach zamierzających sprzedać mieszkanie, przygotowałem cykl artykułów, w których omawiam poszczególne etapy przygotowania nieruchomości mieszkaniowej do sprzedaży. Pierwszym z tych etapów jest wycena. Warto dowiedzieć się, jak powinna ona wyglądać w praktyce.
Ceny ofertowe nie są jedynym punktem odniesienia
Każdy najlepszy agent nieruchomości (np. najlepszy agent nieruchomości z Warszawy) dobrze wie, że wycenę należy przeprowadzać na samym początku procesu sprzedażowego. Takie podejście wynika z kilku względów. Po pierwsze, osoba posiadająca nieruchomość na sprzedaż zwykle jest bardzo ciekawa, za ile można ją realnie sprzedać. Dodatkowo, informacja na temat możliwej do uzyskania ceny jest potrzebna między innymi podczas przygotowywania strategii marketingowej i redagowania ogłoszeń. Co więcej, agent nieruchomości dzięki wycenie otrzymuje informacje o tym, jakie mniej więcej będzie jego wynagrodzenie naliczane w sposób prowizyjny (np. jako 3% – 4% ceny transakcyjnej). Taka informacja jest użyteczna również z punktu widzenia właściciela domu, działki lub lokalu. Jeśli sprzedażą zajmie się najlepszy agent nieruchomości, to można oczekiwać, że odpowiednio wyższa cena (osiągnięta dzięki dobremu marketingowi) pokryje koszty wynagrodzenia dla takiego specjalisty.
W przypadku osób samodzielnie wyceniających lokum, częstym błędem niestety jest bazowanie na ogłoszeniach dotyczących pozornie podobnych nieruchomości. Problem polega nie tylko na tym, że każdy dom lub lokal ma swoją specyfikę. Warto również pamiętać, że jako punkt odniesienia przy samodzielnej wycenie może zostać uwzględniona nieruchomość, która została wystawiona na portalu ogłoszeniowym na przykład dwudziesty raz (ze względu na zbyt duże oczekiwania finansowe właściciela). Takiego błędu nie popełni najlepszy agent nieruchomości, który posiada ogólne rozeznanie o cenach i dostęp do danych transakcyjnych prezentujących faktyczne stawki, za które był sprzedawany 1 mkw. mieszkania lub domu w danej okolicy. Dostęp do wspomnianych informacji pochodzących z aktów notarialnych niestety bywa odpłatny.
Właścicielowi lokum trudno zachować obiektywizm
Wycena domu lub lokalu, którą przeprowadza najlepszy agent nieruchomości jest lepsza również dlatego, że taka osoba bardziej obiektywnie spogląda na stan danego lokum oraz jego wady i zalety. Właściciele nieruchomości (zwłaszcza mieszkaniowych) mają tendencję do emocjonalnego traktowania domu lub lokalu. Chodzi przecież o lokum, w którym przeżyli kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat. Wspomnienia są bezcenne dla obecnego właściciela, ale z punktu widzenia nabywcy nie mają żadnego znaczenia. Osoba zainteresowana lokum, podobnie jak agent obiektywnie oceni słabe i mocne strony mieszkania lub domu.
Lepiej będzie jeśli taka weryfikacja wyobrażeń właściciela o wartości lokum nastąpi już na początku współpracy z agentem (podczas wyceny nieruchomości). Zbyt wysoka (nieadekwatna) wycena może być utrudnić szybką sprzedaż nieruchomości. W tym kontekście warto pamiętać, że oferta widoczna na portalach ogłoszeniowych od dłuższego czasu przestaje wzbudzać duże zainteresowanie. Co więcej, osoby widzące dany dom lub lokal po raz kolejny (podczas przeglądania anonsów) mogą pomyśleć, że posiada on jakieś poważne wady i właśnie dlatego jeszcze się nie sprzedał. Taka sytuacja oczywiście bardzo zniechęca do kontaktu w sprawie oferty sprzedaży.
Dobry agent wie jak wygląda odpowiednia wycena
W związku z tym, co napisałem powyżej wydaje się, że wycena, którą przeprowadza najlepszy agent nieruchomości jest optymalnym rozwiązaniem. Mowa o wycenie, która jest przeprowadzana nie tylko prostą metodą porównawczą na podstawie aktualnych ogłoszeń i transakcji. Najlepsi agenci nieruchomości (podobnie jak rzeczoznawcy) stosują również inne rozwiązania. Dostęp do szczegółowych danych pozwala np. statystycznie ocenić, jak na średnią cenę 1 mkw. typową dla danej okolicy wpłynie np. lokalizacja mieszkania w bloku z wielkiej płyty lub czterokondygnacyjnym budynku nieposiadającym windy. Dobry agent nieruchomości uwzględnia wszystkie czynniki, które mogą mieć znaczenie dla typowego kupującego. O tym, jak należy wskazać takiego najbardziej prawdopodobnego kupującego napisze w jednym z kolejnych odcinków mojego cyklu.
Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej.
