Czytelnicy pytają, ekspert odpowiada: sprzedaż mieszkania/domu z kredytem
W ramach drugiej części naszego cyklu „Czytelnicy pytają, ekspert odpowiada” analizujemy temat dotyczący sprzedaży mieszkania lub domu z niespłaconym kredytem mieszkaniowym. Leszek Markiewicz, właściciel agencji NieruchomosciSzybko.pl już od dłuższego czasu obserwuje wzrost liczby transakcji, które zakładają sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego kredytem. Warto dowiedzieć się, czy taka transakcja jest bardziej problematyczna.
Pytanie czytelnika: Panie Leszku, chciałbym sprzedać dom, ale nie bardzo wiem, jak się do tego zabrać. Na dom wziąłem kredyt w 2007 roku, który jeszcze nie został spłacony. Czy to utrudni sprzedaż nieruchomości i może zniechęcić kupujących? Mój kredyt jest w CHF. Konrad, Józefów.
Odpowiedź eksperta:
Panie Konradzie, w dzisiejszych czasach sprzedaż domu lub mieszkania z niespłaconym kredytem mieszkaniowym nie jest czymś szczególnym. Coraz częściej obserwujemy, że zgłaszają się do nas osoby, które przy pomocy kredytu sfinansowały zakup lub budowę lokum w czasach pierwszego boomu na rynku mieszkaniowym (lata 2005 – 2008). Oczywiście sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem wprowadza czasem pewne komplikacje. Nie należy jednak postrzegać tej sytuacji jako coś bardzo zniechęcającego dla kupca. Dobry agent nieruchomości na pewno wyjaśni, jak należy zorganizować sprzedaż i spłacić kredyt. W tym kontekście chciałbym zwrócić uwagę na ważną zasadę kodeksu cywilnego, która mówi, że hipoteka podąża za nieruchomością. Jeżeli zatem ktoś kupi od Pana dom obciążony kredytem hipotecznym, to automatycznie stanie się wierzycielem. Dlatego spłatę kredytu trzeba wykonać najpóźniej w momencie sprzedaży.
Jakie są trzy warianty spłaty kredytu?
Generalnie rzecz biorąc, istnieją trzy sposoby sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej, która została wcześniej obciążona kredytem. Pierwszy wariant zakłada, że sprzedawca mieszkania lub domu jeszcze przed podpisaniem umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) spłaca kredyt przy pomocy zadatku i ewentualnie własnych oszczędności. Umowa przedwstępna powinna wyjaśniać, że pieniądze z zadatku zostaną spożytkowane na spłatę kredytu. Dzięki temu jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości jej aktualny właściciel przedstawi nabywcy potwierdzenie spłaty kredytu wystawione przez bank i wniosek o wykreślenie hipoteki złożony w sądzie. Najbardziej optymistyczny wariant zakłada, że sprzedawca będzie też mógł udokumentować wykreślenie samej hipoteki. Wydaje się to jednak mało prawdopodobne zważywszy na fakt, ile obecnie trwają postępowania w sądach wieczystoksięgowych.
Drugi wariant sprzedaży domu lub mieszkania z kredytem mieszkaniowym jest dość podobny do pierwszego. Zakłada on jednak, że wniosek o wykreślenie hipoteki zostanie złożony wraz z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej. Notariusz może przygotować odpowiednią klauzulę umowną opierając się na wcześniej dostarczonym przez sprzedawcę nieruchomości potwierdzeniu spłaty kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że notariusz ma prawo pobrać dodatkową opłatę za złożenie przez Internet odpowiedniego wniosku o wykreślenie hipoteki. Potwierdza to Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. – sygn. akt III CZP 5/13. Maksymalna wysokość takiej dodatkowej opłaty to 200 zł. Strony mogą dowolnie zadecydować o jej podziale.
Trzeci wariant zakłada natomiast, że wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie osobiście złoży nabywca nieruchomości. Może on do tego zaangażować również notariusza (o ile taka usługa online nie będzie zbyt kosztowna). Podobnie jak w poprzednich przypadkach, umowa przedwstępna i umowa sprzedaży powinna precyzować sposób spłaty kredytu. Szczególnie ważne są klauzule określające zasady płatności dwóch części ceny. Jedna z nich trafi na konto banku i pokryje całość zadłużenia, a druga zasili rachunek osobisty sprzedawcy.
UWAGA:
W opisywanym (trzecim) wariancie, sprzedający będzie musiał wcześniej przedstawić dokumenty. Chodzi o zaświadczenia potwierdzające aktualne saldo zadłużenia i numer konta technicznego do spłaty kredytu oraz warunkową zgodę banku na wykreślenie hipoteki po spłacie długu. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia będzie potrzebne również bankowi finansującemu kupującego. Podczas sprawdzania salda kredytu do spłaty, warto wziąć pod uwagę fakt, że jeszcze przed całkowitą spłatą długu bank może automatycznie pobrać kolejną ratę z konta osobistego klienta. Mowa o sytuacji, w której spłata następuje automatycznie.
Kup tanio krótki poradnik związany ze sprzedażą kredytowanego mieszkania, który prezentuje rozbudowaną odpowiedź na zadane pytanie >
Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej.
