Transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości wcale nie jest tak prosta i oczywista, jak może to wyglądać na pierwszy rzut oka. Chodzi nie tylko o fakt, że typowa taka transakcja ma wartość kilkuset tysięcy złotych. Warto również pamiętać o pewnych zawiłościach prawnych, które stanowią problem dla przeciętnego Kowalskiego. W kontekście transakcji nieruchomościowych, cenna wydaje się też wiedza praktyczna. Właśnie dlatego Leszek Markiewicz, doświadczony agent nieruchomości i właściciel agencji NieruchomosciSzybko.pl postanowił wyjaśnić, czy notarialna umowa przedwstępna jest potrzebna. Takie pytanie zadał jeden z czytelników.

Pytanie czytelnika: Panie Leszku, mam problem, bo kupujący mieszkanie mówi, że nie warto zawierać umowy przedwstępnej u notariusza. Ta osoba twierdzi, że zadatek mnie zabezpiecza wystarczająco. Co Pan o tym sądzi? Marcin, Warszawa.

Odpowiedź eksperta:

Panie Marcinie, zasadniczo notarialna umowa przedwstępna ma dwie zalety. Po pierwsze, w jej zawarciu bierze udział notariusz, co praktycznie likwiduje ryzyko pojawienia się jakichkolwiek błędów merytorycznych oraz drobnych omyłek. Po drugie, w razie podpisania notarialnej umowy przedwstępnej może Pan sądownie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) przez niedoszłego nabywcę i niejako wymusić na nim zakup nieruchomości. Takie rozwiązanie jest oczywiście nieco kłopotliwe ze względu na przewlekłość postępowań sądowych w Polsce. Tym niemniej, sama świadomość kupującego o możliwości zastosowania opisywanej sankcji działa na niego dyscyplinująco. Zaznaczam kwestię wiedzy kupującego, bo takie osoby często nie zdają sobie sprawy, jakie dodatkowe skutki ma zawarcie umowy przedwstępnej z udziałem notariusza.

Pewnym argumentem w dyskusji dotyczącej zawierania notarialnej umowy przedwstępnej są oczywiście koszty takiego rozwiązania. Warto zatem wyjaśnić, że wynagrodzenie (taksa) notariusza w przypadku działek, lokali i domów kosztujących od 60 000 zł do 1 000 000 zł wynosi (50% x (1010 zł + 0,40% nadwyżki wartości nieruchomości ponad 60 000 zł)) + 23% VAT. Ponadto trzeba zapłacić 6,00 zł + 23% VAT za każdą stronę wypisu aktu notarialnego. Podane stawki to maksymalne limity, które narzuca notariuszom Ministerstwo Sprawiedliwości. W praktyce można znaleźć notariusza, który pobierze kwotę mniejszą np. o 1/4 – 1/3. Jeżeli w transakcji nie bierze udziału agent nieruchomości, który mógłby coś doradzić, to będzie musiał Pan samodzielnie zadecydować, czy dodatkowe zabezpieczenie swoich interesów uzasadnia koszty, jakie generuje notarialna umowa przedwstępna.

Jakie są koszty notarialnej umowy przedwstępnej?

Jeżeli założymy, że konieczne będą trzy wypisy aktu notarialnego umowy przedwstępnej (po 12 stron każdy), sprzedawane mieszkanie z Warszawy kosztuje 500 000 zł, a strony dzielą się kosztami notarialnymi po połowie, to łączny wydatek dla sprzedającego wyniesie maksymalnie 984,62 zł.

Jeśli umieścimy w notarialnej umowie przedwstępnej informację o wpisie roszczenia kupującego do księgi wieczystej nieruchomości, to łączne koszty trzeba będzie powiększyć o opłatę sądową równą 150 zł. Dodatkowo notariusz może pobrać do 200 zł za złożenie przez Internet wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Strony mogą ustalić, że taka dodatkowa opłata zostanie podzielona po połowie lub w dowolnym stosunku (podobnie jak inne koszty transakcyjne). Istnieje też możliwość rozliczenia kosztów, jakie generuje notarialna umowa przedwstępna poprzez odpowiednie obniżenie lub podwyższenie ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości.

Kup tanio krótki poradnik związany z notarialną umową przedwstępną, który prezentuje rozbudowaną odpowiedź na zadane pytanie >

Leszek Markiewicz

Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej.